Logement : Tout comprendre à « Loc’Avantages », l'incitation à louer abordable

Ni le parc social existant ni l’offre d’habitations à loyer raisonné, proposée dans le cadre des dispositifs d’investissement locatif, ne suffisent à répondre aux besoins de logements des ménages de la classe moyenne ou ayant des revenus modestes.

Pour trouver des toits supplémentaires adaptés, L’État a donc décidé d’aller chercher du côté des habitations vacantes à travers le dispositif « Louer abordable », dit aussi Cosse, dès 2017. Cinq ans plus tard, et après des chiffres en nette décroissance, une nouvelle formule a vu le jour.

Un bilan décevant

D’après la Direction générale des finances publiques (DGFIP), un peu plus de 10.000 propriétaires se sont engagés dans ce dispositif en 2017, tandis que seulement 8.000 nouvelles conventions ont été signées en 2020 et 2021. De façon globale, on dénombrait environ 150.000 logements bénéficiaires lors de l’année de lancement, contre 110.000 cinq ans plus tard.

Pourtant, le ministère du Logement estime qu’entre 200.000 et 300.000 habitations sont réellement vacantes à l’heure actuelle. La priorité est donc de les remettre sur le marché. Alors que le Cosse devait disparaître en 2022, une seconde chance lui a été donnée jusqu’à fin 2024, moyennant une réforme en profondeur visant à le rendre plus incitatif. Exit « Louer abordable » et place à « Loc’Avantages ».

Une fiscalité égalitaire

« Si ce programme est si confidentiel, c’est avant tout parce qu’il repose sur une démarche solidaire », explique Éric Groven, président de la société immobilière Sogeprom. Et le promoteur de préciser : « Alors que le dispositif Pinel, bien plus connu, vous permet d’accroître votre patrimoine en achetant un bien neuf pour le louer à prix plafonné, le Cosse vous propose de mettre en location un logement que vous possédez déjà à un tarif social. » Or, l’intérêt était auparavant limité puisque l’abattement fiscal dépendait du type de convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) mais aussi de la localisation du bien et du taux d’imposition des propriétaires, ce qui profitait surtout aux plus aisés.

Au 1er mars 2022, une nouvelle formule de réduction d’impôt vient rétablir « une forme d’égalité puisqu’elle est calculée uniquement sur les loyers bruts encaissés », commente Éric Groven. Cette déduction fiscale s’élève à 15 % du montant perçu pour une location en secteur intermédiaire et à 35 % en secteur social, quelle que soit la commune. Mieux, si le propriétaire délègue la gestion du bien à un intermédiaire locatif agréé (le plus souvent une association), sa réduction d’impôt passe à 20 % en secteur intermédiaire, 40 % en secteur social et 65 % en cas de location en secteur très social.

Des loyers mieux proportionnés

Parce que la générosité n’exclut pas la rentabilité, Loc’Avantages entend aussi mieux prendre en compte la réalité des prix du marché. Entre autres points noirs, il était aussi reproché au dispositif Cosse d’imposer des plafonds de loyers trop bas en zones tendues et trop élevés en zones détendues. Pour couper court au problème, le découpage classique en zones A, B, C est donc remplacé par des barèmes locaux basés sur les prix moyens constatés dans la ville ou l’arrondissement concerné.

À cette fin, les grilles mises en place par la trentaine d’Observatoires des loyers, qui couvrent actuellement 50 % du parc locatif en France, sont notamment prises en compte. Une fois fixés par arrêtés, les plafonds seront également révisés tous les deux ans.