Immobilier : L’investissement locatif dans une « passoire thermique » est-il intéressant ?

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif et vous êtes intéressé(e) par un logement vieillissant et énergivore, autrement dit une « passoire thermique » ? Première chose à savoir : la location d’un tel bien est vouée à disparaître. Les logements ayant un diagnostic de performance énergétique (DPE) de la lettre G seront en effet retirés du marché locatif en 2025, les F en 2028 et les E en 2034 (hors location saisonnière), selon la loi Climat. Des mesures qui visent à limiter les émissions de gaz à effet de serre et à réaliser des économies d’énergie, sachant que 23% de ces émissions sont générées par le secteur du bâtiment. Par ailleurs, un gel des loyers a déjà été instauré, le 24 août, pour tous ces logements.

Acheter une « passoire » pour ensuite la louer tel quel n’est donc absolument pas un bon plan. Mais qu’en est-il si ce rachat s’accompagne d’une rénovation énergétique ? Aubaine financière ou prise de risque ? 20 Minutes s’est posé la question.

Un coût à l’achat attractif

Investir dans une « passoire », c’est d’abord accéder à un coût à l’achat plus faible que pour un logement aux normes. « Les propriétaires bailleurs qui n’ont pas envie ou pas les moyens de réaliser ces travaux vont mettre leur bien en vente », explique ainsi Stéphane Fritz, président du réseau Guy Hoquet Immobilier. Mais à quel pourcentage de baisse peut-on s’attendre ? Difficile à dire, mais « le prix de l’immobilier va baisser de manière générale », prédit le spécialiste.

Pourquoi ? D’une part en raison du nombre important de biens mis en vente sur le marché, suite « aux décès et divorces » pendant la pandémie de Covid-19, explique-t-il à 20 Minutes. D’autre part, les taux d’intérêt augmentent, les taux d'usure baissent, et les banques accordent plus difficilement des crédits. Cela signifie moins de candidats à l’achat, donc moins de biens acquis, donc davantage de biens sur le marché, et donc des prix qui diminuent. Sur son site, la start-up spécialisée dans l’investissement locatif Investir dans l'ancien précise qu’il est possible d’acquérir une « passoire » 20 à 30 % moins cher qu’un logement maison déjà aux normes.

Mais il n’y a actuellement « pas de mise en vente massive de ce type de biens sur le marché », nuance Yann Jéhanno, président de Laforêt Immobilier. Stéphane fritz le confirme : « nous tablons plutôt sur un 1 million de transactions sur les "passoires" cette année qu’1,2 million, comme l’année dernière », explique le chef d’entreprise.

Est-il possible de devenir gagnant sur le rendement locatif ?

Acheter une « passoire thermique » est-il alors rentable pour les propriétaires bailleurs ? Autant vous dire tout de suite qu’il est impossible de répondre par oui ou par non. « C’est à traiter au cas par cas », affirme Eric Allouche, directeur exécutif chez Era Immobilier. « Si on doit refaire l’isolation par l’intérieur, cela peut réduire la surface habitable. Et quand on sait que le prix du mètre carré est de 11.000 euros à Paris, il peut y avoir un fort manque à gagner », explique Yann Jéhanno.

Deux visions s’opposent alors. Selon Stéphane Fritz, le but de rénover énergétiquement un bien est de s’assurer qu’il « garde sa valeur ». Mais pour Eric Allouche, il s’agit avant tout « de se constituer un bon rendement ». Autrement dit, le meilleur qui soit. Sur les « passoires », Lior Pardo, cofondateur d’Investir dans l'ancien, promet pour sa part des rendements « allant jusqu’à 10 % » après les travaux.

De nombreuses aides pour financer les travaux

Pour effectuer cette rénovation, qui sera donc à terme un passage obligé, Eric Allouche conseille tout d’abord de « faire faire un audit de performance énergétique ». Grâce à ce dernier, les rénovations à apporter seront ciblées et chiffrées.

Vous êtes tentés par les travaux « fait maison » ? Eric Allouche ne déconseille pas cette option, puisqu’ils peuvent permettre d’économiser le coût de la main-d’œuvre, « si l’acquéreur est bricoleur et qu’il se sent capable de réaliser les travaux ». Des travaux qui oscillent entre 15.000 et 60.000 euros. En revanche, seul un recours à des professionnels agréés RGE permet d’accéder aux aides. « Et c’est là où cela devient intéressant, car en plus du coût avantageux à l’achat, les aides et les prêts évitent à l’acquéreur de sortir l’argent tout de suite », estime Eric Allouche. CEE, « Ma Prime Rénov », chèque énergie, « Habiter mieux sérénité » de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), éco-prêt à taux zéro… Autant de solutions de financement cumulables, allant de 49 à 50.000 euros.

Pourtant, les entreprises de rénovation ne seraient pas assez nombreuses. « A-t-on aujourd’hui des entreprises RGE suffisamment nombreuses, disponibles, qui peuvent rénover votre logement ? D’après des rapports produits au cours des dernières semaines, on sait que non », dit Yann Jéhanno. Un constat qui pourrait freiner les projets de rénovation d’un certain nombre de logements.