Immobilier : Un propriétaire tenu d’indemniser un squatteur à la suite d’une blessure ?

«Un propriétaire doit de l’argent à son squatteur après que ce dernier se soit blessé. » Voici un titre très accrocheur et qui suscite débat sur les réseaux sociaux depuis plusieurs semaines. L’histoire largement partagée est la suivante : un propriétaire a été tenu d’indemniser un ancien locataire qui occupait toujours son logement. Ce dernier s’est blessé à la suite d’une chute par la fenêtre de la cuisine parce que le garde-corps a cédé. A la suite d’une décision de justice cet ancien locataire aurait dû quitter le logement bien avant les faits.

« C’est inadmissible », jugent plusieurs internautes. « Non seulement le propriétaire ne perçoit pas son loyer, ne peut pas relouer son bien, mais en plus il doit de l’argent à son squatteur », poursuivent certains. 20 Minutes fait le point sur ce jugement qui a posé question à nos lecteurs.

FAKE OFF

Bien que les internautes soient étonnés par la situation, il s’agit bien d’un arrêt de la Cour de cassation rendu le 15 septembre 2022. Lequel explique précisément la situation : les propriétaires ont loué leur logement à deux personnes le 21 mars 1995. A la suite d’une décision du tribunal d’instance, les locataires étaient effectivement tenus de quitter les lieux. Le 3 août 2012, la locataire a chuté du premier étage du bâtiment. Pour cela, le 4 novembre 2013, elle a assigné les propriétaires devant un tribunal de grande instance.

« Il existe un principe selon lequel le propriétaire a une obligation d’entretien de son bien immobilier, ce qui est indépendant de savoir s’il y a occupation illicite ou non du logement », explique Raphaël Richemond, avocat spécialisé notamment en contentieux immobilier. « Le juge applique la loi et fait respecter l’obligation d’entretien du propriétaire », poursuit-il.

Et c’est bien ce que l’arrêté publié par la Cour de cassation note : « L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu’il est établi que l’accident subi par cette dernière résulte du défaut d’entretien de l’immeuble. »

« En revanche, cette décision est assez choquante car la faute de la victime aurait dû permettre d’exonérer, au moins partiellement, le propriétaire de sa responsabilité », juge Maitre Richemond. « Si l’occupant avait quitté les lieux comme il aurait dû le faire en exécution de la décision de justice qui avait résilié le bail, il n’aurait pas subi de préjudice. Sa présence illicite aurait donc dû constituer une faute exonérant le propriétaire de sa responsabilité. »

Mais plusieurs circonstances peuvent entrer en jeu dans la décision : « Sauf bien sûr si le propriétaire avait été averti du défaut du garde-corps et qu’il n’a rien fait, alors il est logiquement en tort », et ce, que le locataire occupe légalement ou non les lieux.

A l’inverse, « si celui qui occupe illicitement le logement n’a pas informé le propriétaire du problème ou a empêché la réparation de la balustrade, en refusant l’accès aux lieux, alors le propriétaire ne devrait pas être jugé responsable ».