Immobilier : Comment faire les bons choix financiers lorsqu’on achète à deux

Pour gonfler sa capacité d’emprunt et s’offrir la maison de ses rêves, l’idéal est bien évidemment d’acheter en couple. Mais à moins d’avoir strictement les mêmes revenus et apports, cet engagement financier de long terme impose de s’interroger sur la répartition du pourcentage de propriété de chacun. D’autant que votre statut marital peut grandement changer la donne… On passe en revue les cas de figure possibles avec Antoine Hurel, notaire à Paris.

L’équité de la communauté

Vous vous êtes unis sans contrat de mariage ? C’est alors le régime de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique. Cette situation est la plus simple puisque tous les biens acquis après le passage devant le maire sont considérés comme appartenant pour moitié à chacun des conjoints. Dans ces conditions, peu importe alors que l’un rembourse plus que l’autre le prêt immobilier ou même qu’il ait financé l’achat avec un apport plus important puisque en cas de divorce, le partage se fera en 50-50.

Il y a néanmoins une exception, comme nous l’explique Me Hurel : « Si vous injectez une somme personnelle provenant du patrimoine que vous possédiez avant votre mariage ou que vous la recevez par la suite par donation ou succession, il sera judicieux d’ajouter dans le titre de propriété une déclaration d’origine des deniers. » Dans l’éventualité d’une séparation, ce montant, réévalué au regard de la plus-value du bien, sera ainsi ajouté à la moitié de la communauté vous revenant.

Des quotités d’acquisition

À l’inverse, dans un mariage soumis à la séparation de biens, chacun est par principe propriétaire de ce qu’il a effectivement financé. Afin de prendre en compte les différences de revenus et d’apports, il est ici possible de déterminer les quotités d’acquisition des deux conjoints dans le titre de propriété, autrement dit de préciser la répartition du pourcentage de propriété des époux.

Prenons l’exemple d’un achat à 500.000 €, tous frais compris. Si vous avez investi 100.000 € d’apport personnel et qu’ensuite les 400.000 € restants proviennent d’un prêt immobilier remboursé à 50-50, vous aurez financé au total 300.000 € et serez donc propriétaire de 60 % du bien, contre 40 % pour votre conjoint.

L’officier public que nous avons consulté nous met toutefois en garde : « Il est essentiel d’inclure dans le titre de propriété une clause explicative de répartition pour éviter tout litige ultérieur. Il s’agit d’un tableau détaillant comment on est parvenu à ces quotités et dans lequel on précise le détail du prix d’achat, des frais, de la commission d’agence, voire des travaux envisagés, et de l’autre les apports des conjoints et le pourcentage de remboursements du prêt de chacun (50-50 par principe). »

Penser à l’après

Vous êtes pacsé ou vivez en concubinage ? C’est ici aussi le régime de la séparation de biens qui fait loi. Dès lors, le titre de propriété doit être autant détaillé que possible et inclure le même tableau de répartition des quotités d’acquisition.D’autre part, sachez que ce pourcentage s’appliquera en cas de décès. Or, si le mariage protège le conjoint survivant, le concubin et le partenaire de Pacs n’ont droit à rien.

Pour éviter que votre cher et tendre ne se retrouve copropriétaire avec vos enfants ou votre famille à votre mort, il faut ici impérativement établir un testament. Et même dans ce cas-là, un concubin devra s’acquitter de 60 % de droits de succession puisqu’il est considéré comme un tiers, contre 0 % de taxes si vous êtes pacsé. De quoi inciter à franchir le pas…