A Lyon, un propriétaire se retrouve avec « 800 euros de travaux le mètre carré » pour rénover son logement

Du double vitrage sur les fenêtres mais aucune ventilation mécanique contrôlée (VMC)… Résultat : humidité et moisissure s’invitent dans le logement équipé d’un seul radiateur à fluide caloporteur pour 40 m2. « Il faudra deux ou trois ans de location pour compenser le coût des travaux investis », lâche Sandrine Dumaine, gestionnaire locative de la régie Vincent Targe à Lyon.

Elle s’occupe de l’appartement d’un retraité de 70 ans qui en a hérité par sa mère. Au mois d’août, quand les derniers locataires sont partis, il a fallu refaire le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui n’était plus valable. « Ça a été une claque, commente Vincent Targe, le responsable de l’agence immobilière qui porte son nom. On est passé de B à F. » Et pour qu’il soit de nouveau sur le marché locatif, plus de 30.000 euros de travaux sont nécessaires.

C’est le seul des 1.000 clients de la société familiale lyonnaise dans ce cas. « Le propriétaire a changé de régie au moment du départ des derniers occupants, explique la gestionnaire locative. Depuis deux ans, de notre côté, on a déjà identifié les passoires thermiques pour entreprendre des travaux et éviter ce genre de situation. » Dans le Rhône, les logements classés F représentent 6,8 % de l’ensemble des habitations et 5,1 % pour les classés G.

Vendre ou ne pas vendre ?

Certains propriétaires, face à l’ampleur des travaux à réaliser pour être aux normes, ont même préféré se séparer de leur bien. D’après le bilan du Conseil du notariat, les ventes de logements classés F et G ont représenté 17 % des transactions effectuées au troisième trimestre 2022 (contre seulement 11 % l’année précédente). C’est ce qui aurait pu se passer pour cet appartement du 6e arrondissement de Lyon géré par la régie Vincent Targe.

« Le propriétaire n’est pas éligible pour recevoir les aides du dispositif MaPrimeRénov du gouvernement, développe Sandrine Dumaine. L’avantage c’est que, même s’il est à la retraite, il n’a pas de prêt pour cet appartement qui lui a été légué par sa mère. C’est parce qu’il est attaché au bien qu’il a accepté le devis sinon il aurait vendu. »

Perte de surface habitable pour rénover

Et dans ce deux-pièces, la liste des rénovations souhaitables est grande mais celle des possibilités, faible. « C’est souvent le cas lorsqu’on est dans une copropriété, souligne Vincent Targe. Tout ce qui pourrait être fait à l’extérieur, la toiture par exemple, il faut l’accord des copropriétaires de l’immeuble. Ici, dans ce bâtiment qui date du début du XXe siècle, rien ne va être entrepris collectivement. »

Le choix s’est alors porté sur des travaux d’isolation intérieure, ce qui implique de rogner sur une partie de la surface habitable. « On veut optimiser le système de chauffage », expose Sandrine Dumaine. Elle mime la construction de murs sur ceux existants dans la pièce principale et d’un faux plafond pour éviter la déperdition de chaleur et diminuer la surface à chauffer. « Il a fallu faire des compromis. On est sur 10 à 12 cm de perdu, soit 3 m2 au total donc à plus de 800 euros de travaux le m2 », estime la professionnelle de l’immobilier. En plus, une VMC va être créée dans le salon et le cumulus va être changé.

La gestionnaire a conscience que c’est « beaucoup » pour une rentabilité en matière de diagnostic énergétique qui n’est « pas énorme ». « Gagner un ou deux rangs, c’est déjà ça. On espère pouvoir remettre le bien en location d’ici trois mois et éviter de se retrouver dans l’embarras trop longtemps », confie Vincent Targe. Avec l’encadrement des loyers de la métropole lyonnaise, ce logement devrait être loué autour de 613 €.