Pourquoi la vente en viager est une excellente alternative pour financer sa retraite

Si les seniors sont en grande majorité propriétaires de leur logement, cela ne les met pas pour autant à l’abri du besoin. D’après une étude de 2020 de Mickaël Blanchet, docteur en géographie sociale, 74,9 % des ménages retraités possèdent en effet leur résidence principale. Mais les finances sont loin de suivre : le niveau de vie médian s’élève à 1.680 € par mois pour les 75 ans ou plus, selon une publication de l’Insee de mars 2023.

La moitié des septuagénaires et plus vit donc en dessous de ce seuil, sachant que le chiffre baisse au fur et à mesure de la prise d’âge. Afin de compléter une pension trop maigre tout en gardant leur toit, les seniors peuvent alors se tourner vers la vente en viager.

Des atouts indéniables

Cette opération consiste à ce qu’un crédirentier vende son logement – qu’il peut continuer à habiter ou non – à une personne appelée le débirentier, en contrepartie du versement d’une rente jusqu’au jour de son décès.

Si le prix est librement fixé par les parties, il s’établit en général entre 30 et 40 % en dessous du marché, ce qui représente une bonne opportunité financière pour les acheteurs. C’est en outre un moyen d’échelonner le coût de son acquisition puisque lors de la signature, seule une petite partie du prix appelée « bouquet » est versée.

Quant au vendeur, il bénéficie ainsi d’un complément de revenus à vie (soumis à une faible fiscalité), tout en pouvant continuer à habiter chez lui (on parle alors de viager occupé), à condition bien entendu d’entretenir les lieux et de gérer les charges courantes, comme le ferait un locataire.

L’aléa imprévisible

Le viager n’a rien d’une vente ordinaire puisqu’il implique d’évoquer la mort à venir des propriétaires. Et c’est sans doute pour cette raison qu’il reste marginal.

Il est en effet évident que cet achat n’est attractif que lorsque le vendeur est assez âgé… Le montant de la rente viagère est d’ailleurs basé sur la valeur foncière du bien mais aussi sur l’âge du crédirentier.

Le prix est ainsi calculé de telle sorte que si son décès survient au terme de son espérance moyenne de vie, l’acheteur ait payé le prix normal de son logement. En revanche, en cas de mort prématurée, ce dernier aura fait une bonne affaire, tandis que si le vendeur vit plus longtemps, l’acquéreur payera plus cher.

Il s’agit donc véritablement de parier sur l’avenir ! Mais attention, ce décès doit rester imprévisible, sous peine de nullité de la vente. Le propriétaire ne doit donc pas être malade ou mourant lors de la transaction.

De nouveaux acteurs

Avec l’effet repoussoir des maisons de retraite et un coût de la vie de plus en plus cher, cette solution marginale rencontrerait un succès croissant.

Plusieurs entreprises se sont d’ailleurs lancées sur le créneau avec un argument : permettre aux seniors de monétiser leur patrimoine pour profiter de leur retraite.

Monetivia propose, par exemple, depuis 2015, une solution de vente en nue-propriété qui permet d’obtenir entre 50 et 70 % de la valeur du bien à la signature, tout en conservant l’usufruit de l’habitation et donc le droit d’y habiter. Ici, pas de rente mais la garantie qu’un complément de prix sera versé aux héritiers en cas de décès prématuré.

Autre option : le prêt viager hypothécaire, la spécialité de la start-up Arrago, consistant en un emprunt bancaire allant jusqu’à 60 % de la valeur du logement, en l’hypothéquant.

Enfin, des start-up comme Skarlett ou Grandpa multiplient les solutions en proposant de la vente en viager, en nue-propriété ou un prêt viager hypothécaire.

Dans un registre social, la Banque des territoires soutient pour sa part des opérations de vente en viager solidaire qui permettent aux propriétaires vendeurs d’adapter leur domicile à la perte d’autonomie grâce à l’octroi de la rente viagère.